A MP 992/2020 regulamenta o compartilhamento de alienação fiduciária de bem imóvel.
O objetivo é permitir que novas operações compartilhem a mesma alienação de imóvel já constituída em garantia de uma operação de crédito original.
O compartilhamento da alienação fiduciária só poderá ser feito na contratação de novos empréstimos junto do credor da primeira operação.
O mecanismo vai “liberar ” espaço na garantia medida que o saldo devedor for quitado.
“Com a redução gradual da razão entre o saldo devedor e o valor da garantia nas operações de crédito garantidas pelo imóvel, à medida em que as prestações são pagas, abre-se espaço para que novas operações de crédito sejam contratadas com base na mesma garantia da operação em curso, de acordo com a necessidade e o interesse do tomador de crédito”, afirmou o BC.
A vantagem do compartilhamento da alienação fiduciária por mais de uma operação de crédito é que, devido à qualidade desta modalidade de garantia, as novas operações tendem a ser contratadas em prazos e juros mais favoráveis ao tomador, se comparadas a outras modalidades de crédito sem garantia.
Eis a redação da MP:
Art. 14. A Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017 , passa a vigorar com as seguintes alterações:
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” Art. 9º-A . Fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.
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§ 1º O compartilhamento da alienação fiduciária de que trata o caput somente poderá ser contratado, por pessoa natural ou jurídica, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
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§ 2º O fiduciante pessoa natural somente poderá contratar as operações de crédito de que trata o caput em benefício próprio ou de sua entidade familiar, mediante a apresentação de declaração contratual destinada a esse fim.” (NR)
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” Art. 9º-B . O compartilhamento da alienação fiduciária de coisa imóvel deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis competente.
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§ 1º O instrumento de que trata o caput, que serve de título ao compartilhamento da alienação fiduciária, deverá conter:
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I – valor principal da nova operação de crédito;
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II – taxa de juros e encargos incidentes;
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III – prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;
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IV – declaração do fiduciante, de que trata o § 2º do art. 9-A, quando pessoa natural;
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V – prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;
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VI – cláusula com a previsão de que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, este poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;
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VII – cláusula com a previsão de que o inadimplemento e a ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, faculta ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais; e
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VIII – cláusula com a previsão de que as disposições e os requisitos de que trata o art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, deverão ser cumpridos.
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§ 2º As operações de crédito, no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, poderão ser celebradas por instrumento público ou particular, mediante a manifestação de vontade do fiduciante e do credor fiduciário, pelas formas admitidas na legislação em vigor, inclusive por meio eletrônico.
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§ 3º As disposições do inciso II do caput do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, aplicam-se à dispensa do reconhecimento de firmas e às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.” (NR)
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” Art. 9º-C . Constituído o compartilhamento da alienação fiduciária, a liquidação antecipada de quaisquer das operações de crédito, original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, hipótese em que permanecerão vigentes as condições e os prazos nelas convencionados.
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Parágrafo único. Na hipótese de liquidação de quaisquer das operações de crédito garantidas por meio de alienação fiduciária de imóvel, caberá:
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I – ao credor expedir o termo de quitação relacionado exclusivamente à operação de crédito liquidada; e
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II – ao oficial do registro de imóveis competente fazer a averbação na matrícula do imóvel.” (NR)
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” Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.
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§ 1º Na hipótese prevista no caput, após o vencimento antecipado de todas as operações de crédito, o credor fiduciário promoverá os demais procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão de que tratam os art. 26 e art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997.
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§ 2º A informação sobre o exercício, pelo credor fiduciário, da faculdade de considerar vencidas todas as operações contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, nos termos do disposto no caput, deverá constar da intimação de que trata o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997.
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§ 3º Serão incluídos no conceito de dívida de que trata o inciso I do § 3º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, os saldos devedores de todas as operações de crédito garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária.
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§ 4º O disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514, de 1997, não se aplica às operações garantidas pelo compartilhamento da alienação fiduciária, hipótese em que o credor fiduciário poderá exigir o saldo remanescente, exceto quando uma ou mais operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional contratado por pessoa natural.
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§ 5º O disposto no art. 54 da Lei nº 13.097, de 2015, aplica-se às contratações decorrentes do compartilhamento de alienação fiduciária.” (NR)
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Art. 15. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 , passa a vigorar com as seguintes alterações:
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33. do compartilhamento de alienação fiduciária por nova operação de crédito contratada com o mesmo credor, na forma prevista na Lei nº 13.476, de 28 de agosto de 2017 .” (NR)
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